انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت : حقوق شما به عنوان مالک چیست؟

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، نقطه‌ای کلیدی در هر پروژه عمرانی است که می‌ تواند پرسش‌ ها و ابهامات زیادی را برای طرفین، به خصوص مالکین، ایجاد کند. در این بخش، به رایج‌ترین سؤالاتی که ممکن است در خصوص پایان یافتن مهلت این قراردادها پیش بیاید، پاسخ می‌دهیم تا دیدی شفاف ‌تر از حقوق و تکالیف خود پیدا کنید. اگر درخواست تنظیم قرارداد جدیدی دارید یا به مشاوره تنظیم قرارداد در این زمینه نیاز دارید، در ادامه با ما همراه باشید.

مدت قرارداد مشارکت در ساخت

هر قرارداد مشارکتی، از جمله تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ستون فقراتی به نام “مدت” دارد. این زمان ‌بندی دقیق، نه تنها چهارچوبی برای اجرای تعهدات ایجاد می‌کند، بلکه از بروز اختلافات احتمالی در آینده نیز جلوگیری می‌نماید. وقتی از مدت قرارداد مشارکت در ساخت صحبت می‌ کنیم، منظورمان کل فرآیند از دریافت مجوزهای لازم برای شروع ساخت و ساز تا مرحله بهره‌ برداری و تحویل نهایی ساختمان به مالک است.

در یک قرارداد دقیق و حقوقی، باید تاریخ‌های کلیدی مشخصی درج شوند. این تاریخ‌ ها شامل زمان دقیق انعقاد قرارداد، زمان پیش‌ بینی ‌شده برای صدور جواز ساخت، تاریخ تحویل ملک به سازنده، مهلت پایان کار و دریافت گواهی آن، و نهایتاً زمان تحویل سند تفکیکی به مالکان جدید است. تاکید می‌شود که برای جلوگیری از هرگونه ابهام، این تاریخ‌ها باید با جزئیات کامل (روز، ماه و سال) و هم به عدد و هم به حروف، ثبت گردند. این دقت در نگارش، هنگام مواجهه با مسئله انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، بسیار حیاتی است.

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت به معنای فرا رسیدن زمان پایان محدوده زمانی است که طرفین برای تکمیل و اجرای موضوع قرارداد توافق کرده‌اند. این پایان، می‌تواند پیامدهای حقوقی مهمی برای هر دو طرف داشته باشد.

 طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با امضای آن، متعهد به انجام وظایف گوناگونی می‌شوند که هر یک باید در زمان‌های مشخصی انجام گیرد. به عنوان مثال، مالک باید ظرف مهلت تعیین‌شده ملک را تخلیه و به سازنده تحویل دهد، و سازنده نیز موظف است در بازه زمانی مشخص، مراحل دریافت مجوزهای ساخت‌ و ساز را پیگیری کند. تخطی از هر یک از این زمان‌ بندی‌ها می‌تواند به طرف مقابل حق مطالبه خسارت را بدهد یا امکان الزام طرف خاطی به ایفای تعهد را فراهم آورد.

 علاوه بر تعهدات جزئی، یک مهلت کلی نیز برای اتمام پروژه و پایان عملیات ساخت تعیین می‌شود و سازنده موظف است پیش از فرارسیدن انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، پروژه را تکمیل کند. این مدت‌زمان کلی بر اساس برآورد زمان لازم برای ساخت و توافق طرفین تعیین می‌شود و معمولاً به صورت حدودی مشخص می‌گردد.

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، همانند فسخ، انفساخ، ابطال یا اقاله، یکی از دلایل خاتمه یک قرارداد محسوب می‌شود. در زمان عقد قرارداد، طرفین می‌توانند برای شرایطی که پروژه در زمان تعیین‌شده به عنوان انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت به پایان نرسد، جریمه‌ای پیش‌بینی کنند. این جریمه می‌تواند به صورت کلی یا به صورت روزانه (یا ماهیانه) تعیین شود و در واقع، همان وجه التزام ناشی از عدم ایفای به موقع تعهدات توسط سازنده است.

در صورتی که سازنده به دلیل تأخیر یا عدم انجام تعهدات در زمان مقرر، تخلف کند و این تأخیر ناشی از حوادث غیرقابل کنترل نباشد، مالک می‌تواند این خسارت را پس از اثبات تأخیر، مطالبه نماید. نکته مهم این است که حتی پس از پایان یافتن مدت کلی قرارداد مشارکت در ساخت (که معمولاً از زمان تحویل ملک توسط مالک آغاز شده و با اتمام پروژه و اخذ گواهی پایان کار توسط سازنده به پایان می‌رسد)، این پایان به تنهایی به معنای خاتمه کامل قرارداد و سقوط تمامی تعهدات طرفین نیست. بلکه طرفین همچنان متعهد به اتمام تعهدات باقی‌مانده خود هستند و نیازی به توافق جدید برای این امر نیست.

 با این حال، اگر در قرارداد، بندی برای خسارت تأخیر در انجام تعهدات (وجه التزام قراردادی) به صورت روزانه، ماهیانه و… پیش‌بینی شده باشد، در صورت وقوع تأخیر و عدم وجود دلایل موجه، متعهدله می‌تواند این خسارت را مطالبه کند. چنانچه با انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده به تعهد خود عمل نکند، مالک ابتدا می‌تواند از طریق قانونی، او را ملزم به انجام تعهدات کند. در صورتی که سازنده باز هم از ایفای تعهدات خود امتناع ورزد و انجام تعهد به وسیله شخص دیگری و به هزینه مالک امکان‌پذیر نباشد، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

حقوق مالک در صورت عدم اتمام پروژه پس از انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت (حقوق مالک)

وقتی انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت فرا می‌رسد و پروژه هنوز تکمیل نشده، شما به عنوان مالک می‌توانید از طریق مسیرهای قانونی زیر، حقوق خود را مطالبه کنید:

فسخ قرارداد:  در صورتی که سازنده به تعهدات خود در زمینه اتمام پروژه در مهلت مقرر عمل نکند، شما حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را خواهید داشت. این حق معمولاً در مفاد خود قرارداد پیش‌بینی می‌شود و باید به صورت رسمی و با رعایت تشریفات قانونی به سازنده ابلاغ گردد. فسخ قرارداد به شما اجازه می‌دهد تا از ادامه همکاری با سازنده‌ای که به تعهداتش پایبند نبوده، صرف نظر کنید.

مطالبه خسارت:  به دلیل عدم اتمام پروژه در مهلت مقرر پس از انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، شما می‌توانید تمامی خسارات وارده را از سازنده مطالبه کنید. این خسارات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• هزینه‌های اجاره:  شامل هزینه‌هایی که بابت اجاره محل سکونت یا محل کسب و کار خود تا زمان تحویل پروژه متحمل شده‌اید.
• کاهش ارزش ملک:  اگر به دلیل تأخیر در پروژه، ارزش ملک شما کاهش یافته باشد، می‌توانید آن را نیز مطالبه کنید.
• سایر خسارات:  هرگونه زیان مالی دیگری که به دلیل تأخیر در تحویل پروژه به شما وارد شده باشد.

درخواست کارشناسی رسمی دادگستری:  برای تعیین دقیق میزان خسارات وارده و همچنین بررسی علل عدم تکمیل پروژه، شما می‌توانید از دادگاه درخواست کارشناسی رسمی کنید. کارشناس مربوطه با بررسی دقیق وضعیت پروژه، مستندات موجود و میزان پیشرفت کار، گزارشی تخصصی و مفصل را ارائه خواهد داد. این گزارش می‌تواند مبنای تصمیم‌گیری دادگاه و کمک به حل و فصل اختلافات بین طرفین باشد و نقش مهمی در اثبات حقوق شما پس از انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت ایفا می‌کند.

تکالیف و مسئولیت‌های سازنده پس از انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت (حقوق سازنده)

با فرا رسیدن انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، بسیاری گمان می‌کنند که تعهدات سازنده نیز به پایان می‌رسد. اما حقیقت این است که حتی پس از اتمام مهلت تعیین شده در قرارداد، سازنده همچنان موظف به ایفای تعهدات قراردادی خود، به ویژه در خصوص تکمیل ساختمان، باقی می‌ماند. اگر سازنده در تکمیل پروژه تاخیر داشته باشد، پیامدهای قانونی برای او در پی خواهد داشت و ممکن است مشمول جریمه‌ها یا خسارت‌های پیش‌بینی‌شده در قرارداد شود.

در صورتی که سازنده در اتمام پروژه تاخیر کند و این موضوع به انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت منجر شود، او ممکن است مشمول جریمه‌های قراردادی، وجه التزام، یا سایر خسارت‌هایی شود که در قرارداد پیش‌بینی شده‌اند. برای مثال، اگر سازنده در تحویل ملک نیز تأخیر کند، مالک می‌تواند با در نظر گرفتن شرایط قرارداد، یا به او مهلت اضافی بدهد یا جریمه مربوط به تأخیر را از وی مطالبه کند.

یکی دیگر از مسئولیت‌های مهم سازنده، انتقال سند پس از اتمام پروژه و به نام مالک است. در صورت تأخیر در انجام این بخش از تعهد نیز، مالک می‌تواند خسارت مربوطه را از سازنده دریافت کند. بسیار حائز اهمیت است که در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تمامی تعهدات، مسئولیت‌ها و شرایط مربوط به انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت به طور کاملاً واضح و مشخص قید شوند تا از بروز ابهامات در آینده جلوگیری شود.

زمان‌ بندی اجرای پروژه را مشخص کنید

صرفاً تعیین انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت کافی نیست؛ برای اطمینان از پیشرفت پروژه و جلوگیری از تأخیرات ناخواسته، باید یک زمان‌بندی دقیق و مرحله‌ای برای اجرای تمام مراحل ساخت و ساز در قرارداد خود بگنجانید.

این زمان ‌بندی باید برای هر مرحله از پروژه، از دریافت مجوزهای اولیه گرفته تا نازک‌کاری و اخذ گواهی پایان کار ساختمان، یک بازه زمانی مشخص و محدود تعیین کند. با این رویکرد، در صورتی که سازنده از انجام وظایفش در چارچوب‌های زمانی تعیین ‌شده تخلف کند، شما قادر خواهید بود به موقع اقدامات لازم را انجام دهید و مانع از تأخیر قابل توجه در تحویل آپارتمان آماده شوید. این جزئی‌نگری به شما قدرت عمل بیشتری در مواجهه با مشکلات احتمالی پس از انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت می ‌دهد.

مزایا تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از حیاتی‌ ترین تمهیداتی که می ‌توانید برای حفاظت از منافع خود در برابر عدم انجام به‌ موقع تعهدات سازنده و تأخیر او در تحویل پروژه به کار ببندید، تعیین حق فسخ قرارداد است. این بند حقوقی به شما این امکان را می‌دهد که در صورت وقوع شرایط خاص و از پیش تعیین ‌شده، بتوانید قرارداد را به صورت قانونی فسخ کنید.

اگر روش انتقال سند بر اساس اقدامات سازنده یا انتقال سند در ابتدای قرارداد را انتخاب کرده باشید، تعیین حق فسخ در میانه یا انتهای پروژه برایتان راهکار مناسبی نخواهد بود. دلیل این امر این است که در این حالت، شما احتمالاً بخشی از مالکیت ملک را به سازنده منتقل کرده و او را در ملک خود شریک کرده‌اید. اگر در چنین شرایطی قرارداد را فسخ کنید، برای پس گرفتن سهم مالکیت سازنده دچار چالش‌های حقوقی فراوانی خواهید شد که می‌تواند زمان ‌بر و پرهزینه باشد.

در مقابل، اگر بر سر روش انتقال سند در انتهای پروژه با سازنده به توافق برسید، تعیین حق فسخ قرارداد می‌تواند راهکاری بسیار موثر و مناسب در صورت عدم پایبندی سازنده به تعهداتش، به خصوص در رابطه با مدت قرارداد مشارکت در ساخت و تأخیر در اجرای پروژه، باشد. این روش، امنیت بیشتری را برای مالک فراهم می‌ کند.

نکات مهم در تعیین مدت قرارداد مشارکت در ساخت

نکته مهم اینجاست که تاریخ تنظیم قرارداد لزوماً با تاریخ شروع تعهدات سازنده یا مالک یکسان نیست. گاهی اوقات، آغاز عملیات اجرایی و تعهدات ممکن است مدتی پس از امضای قرارداد صورت گیرد. اما آنچه باید از آن پرهیز کرد، تعیین شروع قرارداد بر اساس رویدادهای نامشخصی مانند “زمان صدور پروانه ساخت” است. این کار می‌تواند منجر به عدم تعیین زمان و مدت قرارداد مشارکت در ساخت به صورت مشخص و مبهم شدن سرنوشت پروژه شود.

بهترین راهکار این است که حتی اگر شروع تعهدات به صدور پروانه ساخت منوط شده، یک مهلت پیش‌فرض و منطقی برای صدور آن در نظر گرفته شود تا از بلاتکلیفی و پیامدهای نامطلوب انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت پیش از موعد، جلوگیری شود.

سخن پایانی

همانطور که گفته شد، انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند نقطه حساسی در روند پروژه باشد. اما با آگاهی از حقوق و تکالیف خود، پیش ‌بینی‌های لازم در قرارداد و انتخاب راهکارهای صحیح در مواجهه با چالش‌ها، می‌توانید از منافع خود محافظت کرده و پروژه را به سرانجام برسانید. انجمن قرارداد نویسی ایران توصیه می کند برای تنظیم قرارداد و یا حل اختلافات پس از انقضای مدت، با یک وکیل متخصص در امور حقوقی ساختمانی مشورت کنید. این کار می‌تواند از بروز ضررهای احتمالی و پیچیدگی‌های حقوقی آینده جلوگیری کند.