بررسی کامل شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار به زبان ساده

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار چیست؟ خرید و فروش خودرو یا ملک یکی از مهم‌ ترین و پرهزینه‌ ترین معاملات زندگی هر فرد است. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که هر یک از طرفین معامله، چه خریدار و چه فروشنده، به دلایلی نیاز به فسخ قرارداد پیدا می‌کنند. فسخ قرارداد به معنی لغو تعهدات قراردادی و بازگرداندن شرایط به قبل از معامله است، اما این فرآیند همیشه ساده و بدون چالش نیست.

شناخت دقیق قوانین و شرایط فسخ قرارداد، آگاهی از حقوق و تکالیف هر طرف و نحوه اقدام قانونی در این زمینه، به جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی کمک می‌کند. در این مطلب از انجمن قرارداد نویسی ایران به بررسی نکات مهم فسخ قرارداد خودرو و ملک، شرایط قانونی، اختیارات طرفین و نکاتی که باید در هنگام فسخ رعایت شود، می‌پردازیم.

تفاوت بین «فسخ قرارداد» و «شرط فاسخ» چیست؟

یکی از نکات مهمی که در بررسی شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار باید به آن توجه کرد، تفاوت بین فسخ قرارداد و شرط فاسخ است. هر دو باعث پایان دادن به قرارداد می‌شوند، اما نحوه و زمان اجرایی شدن آن‌ها کاملاً متفاوت است.

✅  فسخ قرارداد چیست؟

فسخ قرارداد یعنی یکی از طرفین معامله (معمولاً فروشنده یا خریدار) بعد از امضای قرارداد و در جریان انجام تعهدات، به دلیل بروز یک وضعیت خاص یا داشتن یکی از «خیارات قانونی»، تصمیم می‌گیرد قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه بر هم بزند.
مثلاً اگر خریدار بعد از خرید ملک، متوجه شود که ملک معیوب است یا اطلاعاتی پنهان شده، می‌تواند از حق فسخ استفاده کرده و معامله را لغو کند. این فسخ معمولاً نیاز به اعلام رسمی مثل ارسال اظهارنامه دارد و از طریق اراده یکی از طرفین اجرا می‌شود.

✅  شرط فاسخ چیست؟

در مقابل، شرط فاسخ یک بند مشخص در متن قرارداد است که از همان ابتدا تعیین می‌شود. در این بند، طرفین قرارداد توافق می‌کنند که اگر یک اتفاق خاص در آینده رخ دهد، قرارداد خودکار لغو شود، بدون نیاز به اعلام یا اقدام جداگانه.

مثلاً در قرارداد فروش یک ملک، ممکن است نوشته شود:
“اگر خریدار تا تاریخ مشخصی باقی‌مانده پول را پرداخت نکند، قرارداد از همان تاریخ باطل تلقی خواهد شد” در این حالت، اگر خریدار پول را نپردازد، قرارداد خود به ‌خود منحل می‌شود، حتی اگر فروشنده هیچ اقدامی نکند.

📌 نکته مهم:  در بیشتر پرونده‌های مربوط به شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار، منظور از فسخ همان فسخی است که یک ‌طرفه و بر اساس قوانین یا شروط قراردادی اعلام می‌شود، نه شرط فاسخ. به همین دلیل دانستن تفاوت این دو مفهوم برای تنظیم قرارداد بسیار حیاتی است.

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار (چه زمانی فروشنده می ‌تواند قرارداد را فسخ کند؟)

فروشنده فقط در شرایط خاصی می‌تواند قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کند. این شرایط معمولاً در دو حالت اتفاق می‌افتد: یکی زمانی که طرفین در خود قرارداد توافق کرده‌اند که فروشنده در شرایط مشخصی حق فسخ داشته باشد، مثلاً اگر خریدار مبلغ قرارداد را به‌موقع پرداخت نکند. در این حالت، فروشنده می ‌تواند طبق همان شرط توافق‌شده اقدام کند.

حالت دوم، زمانی است که قانون به فروشنده اجازه داده باشد تا قرارداد را فسخ کند. قانون مواردی را پیش‌ بینی کرده که در آن‌ها فروشنده حق فسخ دارد؛ از جمله خیار مجلس، یعنی تا زمانی که طرفین هنوز در محل امضای قرارداد هستند و از هم جدا نشده‌اند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

 مورد دیگر، خیار تأخیر در پرداخت است؛ به این معنا که اگر خریدار تا سه روز بعد از امضای قرارداد پول را پرداخت نکند و فروشنده هم کالا یا مورد معامله را تحویل نداده باشد، فروشنده می‌تواند قرارداد را بر هم بزند. همچنین اگر فروشنده متوجه شود کالایی را خیلی ارزان‌تر از قیمت واقعی فروخته و این اختلاف قیمت قابل توجه باشد، می‌تواند با استناد به خیار غبن (زیان زیاد) قرارداد را فسخ کند. اگر هم خریدار قولی داده باشد مثل گرفتن وام یا انجام کاری خاص و به آن عمل نکند، فروشنده این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند.

 و در نهایت، اگر فروشنده فریب خورده باشد و خریدار با فریب ‌کاری او را به معامله وادار کرده باشد، باز هم امکان فسخ قرارداد برای فروشنده وجود دارد که به این حالت، خیار تدلیس گفته می‌شود. تمامی این موارد از مهم‌ترین شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار هستند که در قوانین پیش ‌بینی شده‌اند.

آیا امکان از بین بردن حق فسخ وجود دارد؟

بله. در بسیاری از قراردادها، جمله‌ای مثل “اسقاط کافه خیارات” وجود دارد. این یعنی فروشنده و خریدار از همان ابتدا حق فسخ خود را از بین برده‌اند. اما نکته مهم این است که اگر کسی خیلی در معامله ضرر کرده باشد (مثلاً ملک را با قیمت خیلی پایین فروخته باشد)، حتی اگر این شرط در قرارداد باشد، باز هم ممکن است بتواند قرارداد را فسخ کند. این موضوع در رأی دادگاه‌ها هم تأیید شده است.

مراحل ضروری فسخ قرارداد از طرف فروشنده

برای اعمال شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده، گام ‌های زیر ضروری است:

1. حق فسخ در قرارداد ساقط نشده باشد.
2. شرایط قانونی یا قراردادی تحقق یافته باشد.
3. فروشنده از حق فسخ خود انصراف نداده باشد.
4. اراده فسخ، به‌ طور رسمی از طریق اظهارنامه یا ابلاغ کتبی به خریدار اعلام گردد.
5. در صورت امتناع خریدار از پذیرش فسخ، فروشنده می ‌تواند از طریق دادگاه صالح، دعوای فسخ قرارداد یا مبایعه ‌نامه را مطرح کند.

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار

در بعضی مواقع، بعد از انجام خرید، خریدار ممکن است متوجه شود که از معامله ضرر کرده یا کالای مورد نظر مشکلی دارد. قانون برای این شرایط راه‌حلی در نظر گرفته و به خریدار اجازه داده است که قرارداد را فسخ کند. اما این کار باید طبق شرایط خاصی انجام شود که به آن‌ها “خیارات قانونی” گفته می‌شود.

در ادامه، به زبان ساده به بررسی شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار می‌پردازیم:

خیار مجلس (حق فسخ در محل عقد)

تا زمانی که فروشنده و خریدار هنوز در محل امضای قرارداد حضور دارند و پراکنده نشده‌اند، هر دو طرف (چه خریدار و چه فروشنده) این حق را دارند که قرارداد را فسخ کنند. این مورد در قانون با عنوان «خیار مجلس» شناخته می‌شود.

خیار حیوان (ویژه خریدار)

اگر خریدار حیوانی را خریداری کند، تا سه روز پس از خرید فرصت دارد که قرارداد را برهم بزند. این نوع فسخ مخصوص خریدار است و فقط در صورتی اجرا می‌شود که موضوع قرارداد حیوان باشد.

خیار رؤیت و تخلف از وصف

اگر خریدار چیزی را فقط بر اساس توضیحات فروشنده بخرد (بدون اینکه آن را از نزدیک دیده باشد) و بعد متوجه شود که کالا مطابق آن اوصاف نیست، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. حتی اگر بخشی از کالا را دیده باشد، باید یا تمام آن را بپذیرد یا کلاً آن را رد کند—نمی‌تواند فقط قسمتی را پس بدهد.

خیار عیب (فسخ به‌خاطر معیوب بودن کالا)

اگر خریدار بعد از خرید متوجه شود که کالا ایراد یا نقصی داشته که هنگام خرید پنهان بوده یا خودش متوجه آن نشده، می‌تواند معامله را فسخ کند. البته این حق فقط تا مدتی کوتاه پس از آگاهی از عیب اعتبار دارد، و اگر خریدار در این زمینه تعلل کند، دیگر نمی‌تواند فسخ کند. به این نوع فسخ در قانون «خیار عیب» گفته می‌شود.

شرایط فسخ معامله خودرو

فسخ معامله خودرو زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین (خریدار یا فروشنده) به دلایلی مانند کشف عیب در خودرو، پشیمانی، اختلاف مالی یا تأخیر در پرداخت یا تحویل، بخواهد قرارداد را برهم بزند. طبق قانون، اگر در قرارداد مدت مشخصی برای فسخ تعیین نشده باشد، معمولاً تا ۲۴ ساعت بعد از عقد قرارداد امکان فسخ وجود دارد. این موضوع به‌ویژه زمانی اهمیت دارد که مبایعه‌نامه‌ای بین دو طرف تنظیم شده و در آن به حق فسخ (خیارات) اشاره شده باشد.

از مهم‌ ترین خیارات می‌توان به خیار عیب (در صورت وجود نقص فنی پنهان)، خیار غبن (در صورت زیان مالی قابل‌توجه)، و خیار تدلیس (اطلاعات نادرست در معامله) اشاره کرد. اگر فسخ انجام شود، معمولاً باید مبلغی به‌عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت شود؛ مثلاً در برخی قراردادها ۱۰٪ مبلغ خودرو به‌ عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود. همچنین باید توجه داشت که بیمه شخص ثالث خودرو در صورت فسخ معامله ممکن است باطل یا نامعتبر شود، بنابراین پیش از فسخ باید وضعیت بیمه به ‌دقت بررسی شود. در نهایت، اگر در قرارداد اشاره ‌ای به شرایط فسخ نشده یا اختلافی میان طرفین وجود دارد، بهتر است حتماً با یک مشاور حقوقی مشورت شود.

شرایط فسخ قرارداد ملک

فسخ قرارداد ملک می‌تواند توسط فروشنده یا خریدار انجام شود که هر کدام شرایط و مراحل خاص خود را دارند. فروشنده برای فسخ قرارداد ابتدا باید بندهای فسخ را در قرارداد به دقت بررسی کند و مطمئن شود که حق فسخ به او داده شده است. معمولاً اگر خریدار نتواند مبلغ ملک را به موقع پرداخت کند یا ملک دارای مشکلات حقوقی مثل توقیف یا رهن باشد و انتقال مالکیت امکان‌پذیر نباشد، فروشنده حق دارد قرارداد را فسخ کند.

در مواردی که شرایط فسخ در قرارداد مشخص نیست یا بین طرفین اختلاف باشد، فروشنده می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ کند. در این مسیر ارائه مدارک و شواهد اهمیت زیادی دارد تا فسخ به صورت قانونی و بدون مشکل انجام شود.

از طرف دیگر، خریدار نیز برای فسخ قرارداد باید ابتدا شرایط فسخ را در قرارداد مطالعه کند و مطمئن شود که حق فسخ دارد. در برخی قراردادها، خریدار می‌تواند به صورت یک‌طرفه و با ارسال نامه رسمی، بدون نیاز به موافقت فروشنده، قرارداد را فسخ کند. خریدار همچنین در صورتی که پس از معامله متوجه شود ملک دارای عیوب پنهان یا مشکلاتی است که فروشنده اعلام نکرده و این عیوب باعث کاهش ارزش یا استفاده از ملک شده‌اند، حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین اگر فروشنده تعهدات خود مانند تحویل ملک یا ارائه مدارک قانونی را انجام ندهد یا اطلاعات نادرست ارائه دهد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. مشکلات حقوقی ملک مانند توقیف یا وجود شخص ثالث با حق قانونی نیز از دلایل فسخ توسط خریدار است. در مواردی که نیاز به حکم دادگاه باشد، خریدار می‌تواند با ارائه مدارک لازم از دادگاه درخواست فسخ کند. به دلیل حساسیت و پیچیدگی این فرآیند، توصیه می‌شود که هر دو طرف قبل از اقدام به فسخ، با وکیل متخصص مشورت کنند تا مراحل به صورت قانونی و بدون مشکل طی شود و از بروز خسارت و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

سخن پایانی

فسخ قرارداد خودرو یا ملک، اگرچه حق قانونی طرفین است، اما باید با دقت و با آگاهی کامل انجام شود تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود. هر قرارداد شرایط خاص خود را دارد و گاهی نیاز است که برای فسخ، از مشاوره حقوقی بهره ‌مند شوید. با رعایت نکات قانونی، بررسی دقیق قرارداد و مستندات مربوطه، می‌توانید در صورت نیاز به فسخ قرارداد، این کار را به شکلی قانونی و مطمئن انجام دهید. در نهایت، توجه به جزئیات و مشورت با افراد متخصص، کلید موفقیت در انجام معاملات سالم و امن است.