مقالات
تصمیم برای مشارکت در ساخت، برای بسیاری از مالکان یکی از مهم ترین تصمیم های مالی و حقوقی زندگی است. وقتی یک ملک قدیمی یا زمین ارزشمند در اختیار دارید، طبیعی است که این سؤال مطرح شود که فروش ملک انتخاب بهتری است یا سپردن آن به یک سازنده و ورود به پروژه مشارکت. پاسخ این سؤال را نمیتوان فقط با یک درصد مشارکت یا وعده سود بیشتر مشخص کرد. ارزش واقعی ملک، ظرفیت ساخت، هزینههای پروژه، اعتبار سازنده، مدت اجرای ساختمان و جزئیات قرارداد همگی میتوانند نتیجه نهایی را تغییر دهند.
از طرف دیگر، نگرانیهایی مانند احتمال نیمهکاره ماندن پروژه، تأخیر در تحویل، افزایش هزینه ساخت، نحوه انتقال حقوق ملک و ضمانت اجرای تعهدات باعث میشود بسیاری از مالکان قبل از امضای قرارداد با سوالات و ابهامات جدی روبهرو شوند. در این مطلب از سایت انجمن قرارداد نویسی ایران تلاش کردهایم مهمترین جنبههای مالی، حقوقی و اجرایی مشارکت در ساخت را بررسی کنیم تا مشخص شود آیا مشارکت در ساخت خوب است، چه ریسکهایی دارد و در چه شرایطی میتواند انتخاب مناسبی برای مالک باشد.
آیا مشارکت در ساخت خوب است؟
از نظر مالی
وقتی مالک میپرسد «آیا مشارکت در ساخت خوب است؟»، معمولاً اولین نگرانی او سود و صرفه اقتصادی است. اما پاسخ یکسانی برای همه ملکها وجود ندارد. ارزش زمین، موقعیت ملک، تراکم و ضوابط ساخت، هزینه اجرای پروژه، قیمت احتمالی واحدهای نوساز و شرایط قرارداد، همگی در نتیجه نهایی اثر دارند. در ادامه، مهمترین سوالات مالی مشارکت در ساخت را به زبان ساده بررسی میکنیم.
برای مشارکت در ساخت نمیتوان یک درصد سود ثابت اعلام کرد. ممکن است یک پروژه برای مالک بسیار سودآور باشد و پروژهای دیگر، با وجود اینکه ظاهراً سهم بیشتری به مالک میدهد، در نهایت صرفه اقتصادی کمتری داشته باشد.
سود واقعی زمانی مشخص میشود که چند عدد در کنار هم قرار بگیرند: ارزش روز زمین، هزینههای پیشبینیشده ساخت، هزینههای جانبی، مدت اجرای پروژه و ارزش احتمالی واحدهای نوساز در زمان اتمام ساختمان.
برای مثال، ممکن است مالک امروز بتواند ملک خود را به مبلغ مشخصی بفروشد، اما پس از مشارکت و پایان ساخت، ارزش واحدهای سهم او بیشتر از ارزش فروش فعلی ملک باشد. البته این افزایش ارزش بهتنهایی به معنی «سود قطعی» نیست؛ چون زمان اجرای پروژه، احتمال تأخیر، هزینه اسکان مالک در طول ساخت و تغییرات بازار هم باید در محاسبه دیده شوند.
بنابراین، پاسخ دقیق به این سوال که «مشارکت در ساخت چقدر سود دارد؟» بدون بررسی شرایط همان ملک ممکن نیست. درصدهای رایج در بازار نیز معیار قطعی نیستند و سهم نهایی باید با توجه به ارزش واقعی آورده دو طرف و شرایط پروژه تعیین شود.
این تصمیم بیشتر از آنکه به یک پاسخ کلی وابسته باشد، به هدف مالک بستگی دارد.
اگر مالک به نقدینگی فوری نیاز دارد، نمیخواهد چند سال درگیر پروژه شود یا نسبت به توان مالی و سابقه سازنده اطمینان کافی ندارد، فروش ملک میتواند گزینه کمدردسرتری باشد. در مقابل، اگر زمین ارزش ساخت مناسبی دارد، پروژه از نظر اقتصادی توجیهپذیر است و سازنده توانمند و قابلاعتمادی انتخاب شده، مشارکت در ساخت ممکن است ارزش نهایی بیشتری برای مالک ایجاد کند.
برای مقایسه درست، بهتر است فقط تعداد واحدهایی که قرار است به مالک برسد ملاک قرار نگیرد. ارزش آن واحدها نیز اهمیت دارد. دو واحد با متراژ یکسان ممکن است به دلیل طبقه، نور، جهت، پارکینگ، انباری یا موقعیت متفاوت، ارزش یکسانی نداشته باشند.
در عمل، مقایسه باید بین این دو عدد انجام شود: پولی که مالک با فروش امروز دریافت میکند و ارزش واقعی سهمی که پس از پایان پروژه، با درنظرگرفتن زمان و ریسک ساخت، به دست میآورد.
مشارکت در ساخت زمانی میتواند از نظر اقتصادی بهصرفه باشد که ارزش ایجادشده پس از ساخت، هزینهها و ریسکهای پروژه را توجیه کند.
مهمترین مواردی که باید بررسی شوند عبارتاند از:
- ارزش واقعی زمین در زمان توافق
- میزان ساخت مجاز و تراکم قابل استفاده
- هزینه ساخت و هزینههای جانبی پروژه
- مدت پیشبینیشده برای اجرا
- ارزش احتمالی واحدهای نوساز در منطقه
- هزینه اسکان یا اجاره مالک در دوره ساخت، در صورت توافق
- تعهدات مالی هر یک از طرفین
- سهم واقعی هر طرف از واحدهای ساختهشده
نکته مهم این است که «بهصرفه بودن» فقط با درصد مشارکت مشخص نمیشود. ممکن است مالک ۶۰ درصد از پروژه را دریافت کند، اما ارزش واقعی واحدهای انتخابشده یا شرایط کلی قرارداد بهگونهای باشد که این درصد ظاهراً بالا، مزیت اقتصادی مورد انتظار را ایجاد نکند.
به همین دلیل، برای پاسخ به سوال «آیا مشارکت در ساخت خوب است؟» باید ابتدا اقتصاد خود پروژه بررسی شود، نه اینکه صرفاً به یک نسبت رایج مانند ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ تکیه شود.
مبنای منطقی تعیین سهم، مقایسه ارزش آورده دو طرف است.
مالک معمولاً زمین یا ملک را وارد پروژه میکند و سازنده، بسته به مفاد قرارداد، هزینههای ساخت و اجرای پروژه و سایر تعهدات توافقشده را بر عهده میگیرد. سپس ارزش این آوردهها مبنای مذاکره برای تعیین سهم قرار میگیرد. در یک مدل ساده، نسبت سهم میتواند با مقایسه ارزش آورده مالک و سازنده بررسی شود:
سهم مالک = ارزش آورده مالک ÷ مجموع ارزش آوردههای طرفین
سهم سازنده = ارزش آورده سازنده ÷ مجموع ارزش آوردههای طرفین
این فقط یک نقطه شروع برای تحلیل است، نه فرمول قانونی و قطعی برای همه قراردادهای مشارکت در ساخت. در تعیین نسبت نهایی، عواملی مانند هزینههای واقعی پروژه، مدت اجرا، تعهدات جانبی، ریسک پروژه و شرایط توافق طرفین نیز اثر میگذارند.
همچنین باید میان درصد سهم و تقسیم واحدها تفاوت قائل شد. ممکن است دو طرف روی درصد مشخصی توافق کنند، اما ارزش واحدهایی که هر طرف انتخاب میکند یکسان نباشد. به همین دلیل، نحوه تقسیم واحدها، طبقات، پارکینگ و انباری نیز باید جداگانه و با توجه به ارزش آنها مشخص شود.
این تصور که سازنده همیشه درصد مشخصی از سود پروژه را میگیرد، دقیق نیست. در مشارکت در ساخت، معمولاً ابتدا نسبت مالکیت یا سهم هر طرف از پروژه تعیین میشود. سود نهایی هر طرف به ارزش واحدهایی که در پایان پروژه دریافت میکند و هزینههایی که بر عهده او بوده بستگی دارد.
سازنده فقط بابت خرید مصالح و اجرای ساختمان وارد پروژه نمیشود. او ممکن است مسئول تأمین منابع مالی، مدیریت اجرا، هماهنگی عوامل مختلف و تحمل بخشی از ریسک افزایش هزینهها نیز باشد. از طرف دیگر، مالک نیز ارزش زمین خود را وارد پروژه میکند و در طول اجرای ساخت، سرمایه او درگیر پروژه میشود.
بنابراین، به جای این سوال که «سازنده چند درصد سود میبرد؟» سوال دقیقتر این است:
ارزش زمین، هزینههای واقعی پروژه، ارزش نهایی ساختمان و تعهدات هر طرف چقدر است و سهم توافقشده با این اعداد تناسب دارد یا نه؟
بله. یکی از مهمترین نگرانیهای مالی در میان سوالات مشارکت در ساخت همین موضوع است.
این اتفاق معمولاً زمانی رخ میدهد که مالک قبل از مذاکره، ارزش واقعی زمین و ظرفیت ساخت ملک را بررسی نکرده باشد. اگر ارزش زمین کمتر از قیمت واقعی برآورد شود، پایه مذاکره از ابتدا به ضرر مالک خواهد بود.
مشکل فقط ارزش زمین نیست. گاهی مالک درصد ظاهراً مناسبی دریافت میکند، اما هنگام تقسیم واحدها مشخص میشود واحدهای سهم او از نظر طبقه، نور، موقعیت، پارکینگ یا سایر ویژگیها ارزش کمتری دارند. به همین دلیل، صرف توافق بر سر درصد کافی نیست و ارزش واقعی واحدهای نهایی نیز باید بررسی شود.
برای کاهش این ریسک، بهتر است قبل از توافق نهایی:
- ارزش روز ملک بر اساس معاملات قابل مقایسه منطقه بررسی شود.
- ظرفیت ساخت و ضوابط ملک مشخص شود.
- هزینههای پروژه واقعبینانه برآورد شود.
- ارزش احتمالی واحدهای نوساز بررسی شود.
- درصد سهم و نحوه تقسیم واحدها جداگانه مشخص شود.
- تمام تعهدات مالی طرفین بهصورت شفاف در قرارداد نوشته شود.
هرچه اطلاعات مالک درباره ارزش واقعی آورده خود کمتر باشد، احتمال اینکه صرفاً بر اساس پیشنهاد یا تحلیل سازنده تصمیم بگیرد بیشتر خواهد بود.
افزایش هزینه ساخت یکی از عوامل مهمی است که میتواند اقتصاد پروژه را تغییر دهد. قیمت مصالح، دستمزد، حملونقل و سایر هزینههای اجرایی ممکن است در طول پروژه افزایش پیدا کند. در عین حال، قیمت واحدهای نوساز نیز ممکن است افزایش، کاهش یا برای مدتی ثابت بماند.
برای مالک، نتیجه به این بستگی دارد که در قرارداد چه تعهداتی بر عهده او گذاشته شده است. اگر تأمین هزینه ساخت بر عهده سازنده باشد، افزایش هزینهها لزوماً به این معنا نیست که مالک باید مبلغ بیشتری پرداخت کند؛ اما متن قرارداد و شرایط توافق تعیینکننده است. از طرف دیگر، اگر تغییرات هزینه باعث تأخیر یا ناتوانی سازنده در ادامه پروژه شود، مالک ممکن است بهطور غیرمستقیم تحت تأثیر قرار بگیرد.
افزایش هزینه ساخت معمولاً یکی از ریسکهایی است که سازنده هنگام محاسبه پیشنهاد خود در نظر میگیرد. بنابراین اگر قراردادی بدون پیشبینی روشن درباره هزینههای پیشبینینشده، تغییر قیمتها و مسئولیت هر طرف تنظیم شود، احتمال اختلاف در ادامه پروژه افزایش پیدا میکند.
این موضوع باید تا حد امکان پیش از امضای قرارداد پیشبینی شود. تغییر قیمتها در یک پروژه چندساله اتفاقی غیرعادی نیست، اما اینکه چه کسی مسئول پرداخت هزینههای اضافی است، به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین بستگی دارد.
برای مثال، اگر سازنده متعهد شده باشد پروژه را با مشخصات و تعهدات مالی مشخص تکمیل کند، افزایش قیمت مصالح بهخودیخود نباید باعث شود مالک بدون وجود مبنای قراردادی، مجبور به پرداخت هزینه اضافی شود. در مقابل، اگر قرارداد بخشی از هزینهها را بر عهده مالک گذاشته باشد یا شرایط خاصی برای تعدیل تعهدات پیشبینی شده باشد، نتیجه میتواند متفاوت باشد.
همین موضوع درباره افزایش قیمت ملک نیز وجود دارد. رشد قیمت مسکن ممکن است ارزش نهایی واحدهای مالک را افزایش دهد، اما تضمین نمیکند که پروژه از نظر اقتصادی حتماً سود بیشتری داشته باشد؛ زیرا هزینه ساخت، مدت پروژه و ارزش واقعی سهم هر طرف نیز همزمان تغییر میکنند.
در نتیجه، پاسخ مالی به این سوال که «آیا مشارکت در ساخت ریسک است؟» تا حد زیادی به کیفیت محاسبات اولیه و شفافیت قرارداد بستگی دارد. مشارکت در ساخت میتواند از نظر اقتصادی فرصت مناسبی باشد، اما بدون ارزیابی دقیق ارزش ملک، هزینههای پروژه و نحوه تقسیم ریسک تغییر قیمتها، احتمال تصمیمگیری بر اساس یک درصد ظاهراً جذاب وجود دارد.
از نظر ریسک
پاسخ کوتاه این است که بله، مشارکت در ساخت میتواند ریسک داشته باشد؛ اما میزان این ریسک به اعتبار سازنده، وضعیت حقوقی ملک، نحوه تنظیم قرارداد، شیوه انتقال حقوق طرفین و ضمانت اجرای تعهدات بستگی دارد. بنابراین نمیتوان گفت مشارکت در ساخت ذاتاً ناامن است یا حتماً باعث از دست رفتن ملک میشود.
یکی از نکات مهم در شرایط فعلی این است که مقررات مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است. «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برای برخی اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول و نیز پیشفروش ساختمان، الزامات ثبت رسمی پیشبینی کرده است. همچنین در اصلاحات این قانون، قرارداد مشارکت در ساخت نیز در چارچوب مقررات پیشفروش ساختمان مورد توجه قرار گرفته است.
بله، از نظر عملی این احتمال وجود دارد. مشکلات مالی سازنده، افزایش شدید هزینههای ساخت، اختلاف میان طرفین، مشکلات مربوط به مجوزها یا ضعف در مدیریت پروژه میتواند باعث توقف یا طولانیشدن عملیات ساختمانی شود.
البته صرف اینکه پروژه متوقف شده، به این معنی نیست که مالک هیچ راهی ندارد. اگر در قرارداد برای انجام تعهدات سازنده، زمانبندی مشخص و ضمانت اجرای مناسب پیشبینی شده باشد، مالک میتواند بر اساس مفاد قرارداد و شرایط قانونی، حقوق خود را پیگیری کند.
به همین دلیل، یکی از مهمترین اشتباهات در قرارداد مشارکت این است که فقط درباره درصد سهم مالک و سازنده صحبت شود و برای زمان شروع و پایان مراحل مختلف ساخت، تأخیر و عدم انجام تعهدات ضمانت مشخصی در نظر گرفته نشود.
اگر سازنده در میانه پروژه توان مالی ادامه کار را از دست بدهد، وضعیت به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین بستگی دارد. اینکه تأمین هزینهها دقیقاً بر عهده چه کسی بوده، آیا برای تأخیر یا توقف پروژه ضمانت تعیین شده یا خیر و قرارداد چه راهکاری برای تخلف سازنده پیشبینی کرده است، اهمیت زیادی دارد.
مالک نباید صرفاً به این دلیل که سازنده در شروع پروژه سرمایه یا سابقه مناسبی داشته، توان مالی او را برای کل مدت پروژه قطعی فرض کند. بهتر است پیش از قرارداد، سابقه پروژههای قبلی، نحوه تأمین مالی و توان واقعی سازنده بررسی شود. در خود قرارداد نیز باید مشخص باشد اگر سازنده نتواند تعهدات مالی و اجرایی خود را انجام دهد، مالک چه حقوقی خواهد داشت و چگونه میتواند از ادامه زیان جلوگیری کند.
تأخیر یکی از مهمترین ریسکهای مشارکت در ساخت است؛ بهخصوص برای مالکی که در طول ساخت مجبور به اجاره خانه دیگری میشود یا برنامه مالی خود را بر اساس زمان مشخصی تنظیم کرده است.
برای کاهش این ریسک، بهتر است مدت اجرای پروژه و مهلت انجام مراحل مختلف بهصورت روشن در قرارداد مشخص شود. همچنین باید برای تأخیر غیرموجه، ضمانت اجرای متناسب پیشبینی شود.
برای مثال، قرارداد میتواند درباره خسارت تأخیر، نحوه محاسبه آن و شرایطی که تأخیر قابل قبول محسوب میشود، تکلیف روشنی داشته باشد. البته مبلغ و شیوه تعیین خسارت باید با توجه به قرارداد و شرایط حقوقی پروژه تنظیم شود و نمیتوان یک مبلغ ثابت را برای همه قراردادها توصیه کرد.
در اینجا تفاوت بین تأخیر ناشی از تخلف سازنده و تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار او نیز مهم است. بنابراین بهتر است قرارداد درباره مواردی مانند تغییرات قانونی، حوادث قهری و موانعی که خارج از کنترل طرفین هستند نیز تکلیف مشخصی داشته باشد.
این نگرانی برای بسیاری از مالکان جدیترین بخش ماجراست. پاسخ این است که صرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به معنی از دست دادن ملک نیست؛ اما نحوه تنظیم قرارداد و اقدامات بعدی میتواند آثار حقوقی مهمی برای مالک ایجاد کند.
یکی از موارد حساس، اعطای وکالت به سازنده و نحوه انتقال حقوق مربوط به ملک است. مالک نباید بدون بررسی دقیق، اختیار گستردهای برای فروش، انتقال، دریافت وجه یا انجام اقدامات حقوقی نسبت به ملک در اختیار طرف مقابل قرار دهد.
از طرف دیگر، مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت نحوه ثبت و تنظیم این قراردادها را افزایش داده است. قانون مصوب ۱۴۰۳ برای اعمال حقوقی مربوط به انتقال مالکیت و برخی حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول، الزامات ثبت رسمی در نظر گرفته و در متن قانون، قراردادهای مشارکت در ساخت نیز در ارتباط با مقررات پیشفروش ساختمان مورد توجه قرار گرفتهاند.
شناخت سازنده یکی از مهمترین بخشهای کاهش ریسک است. صرف داشتن دفتر، کارت ویزیت یا چند پروژه تبلیغاتی، دلیل کافی برای معتبر بودن سازنده نیست. بهتر است مالک سابقه واقعی سازنده را بررسی کند و فقط به اطلاعاتی که خود سازنده ارائه میدهد اکتفا نکند. صحبت با مالکان پروژههای قبلی و بازدید از ساختمانهایی که ساخته شدهاند میتواند اطلاعات بیشتری درباره نحوه کار او نشان دهد.
در بررسی سازنده، مواردی مانند سابقه اجرای پروژه، کیفیت ساختمانهای قبلی، میزان پایبندی به زمانبندی، نحوه برخورد با مالکان قبلی، توان مالی و وجود اختلافات یا تعهدات سنگین باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین بهتر است مشخص شود فردی که قرارداد را امضا میکند واقعاً چه سمتی دارد و آیا اختیار قانونی لازم برای انجام معامله را دارد یا خیر.
ضمانت اجرا یعنی اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد، قرارداد چه ابزار حقوقی یا قراردادی برای وادار کردن او به انجام تعهد یا جبران خسارت در اختیار طرف مقابل قرار میدهد. برای مثال، قرارداد میتواند برای انجام تعهدات سازنده، زمان مشخص، وجه التزام یا سایر ضمانتهای متناسب پیشبینی کند. در قانون مدنی نیز اصل امکان تعیین خسارت قراردادی در قالب شروط مربوط به خسارت پذیرفته شده است؛ اما نحوه تنظیم آن اهمیت دارد و نباید تصور کرد هر عبارتی که در قرارداد نوشته شود، بدون توجه به شرایط، الزاماً همان نتیجه مورد انتظار را ایجاد میکند.
بنابراین عبارتهایی مثل «سازنده موظف است پروژه را در موعد مقرر تحویل دهد» بهتنهایی ممکن است برای مدیریت ریسک کافی نباشد. باید مشخص باشد اگر این تعهد انجام نشد، دقیقاً چه اتفاقی میافتد و مالک چه حقی خواهد داشت.
اولین اقدام این است که قرارداد و تعهدات دقیق سازنده بررسی شود. باید مشخص شود تخلف دقیقاً چیست، چه مهلتی برای انجام آن تعیین شده و قرارداد برای چنین تخلفی چه ضمانت اجرایی پیشبینی کرده است. در چنین شرایطی، اقدام عجولانه میتواند وضعیت را پیچیدهتر کند. بهخصوص اگر موضوع شامل انتقال حقوق مربوط به ملک، وکالت، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت یا اختلاف درباره مالکیت باشد، بهتر است قبل از هر اقدام رسمی، متن قرارداد و اسناد ملک توسط وکیل یا متخصص حقوقی بررسی شود.
در مواردی که قرارداد یا عمل حقوقی مشمول الزامات ثبت رسمی باشد، نحوه ثبت آن نیز اهمیت دارد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای برخی اعمال حقوقی ثبتنشده، آثار مهمی درباره قابلیت استماع دعاوی در مراجع قضایی و اداری پیشبینی کرده است.
به همین دلیل، نمیتوان برای همه تخلفات یک نسخه واحد مانند «فسخ قرارداد» یا «شکایت از سازنده» تجویز کرد. راهکار حقوقی به نوع قرارداد، نوع تخلف، وضعیت سند و اقداماتی که تاکنون انجام شده بستگی دارد.
مشارکت در ساخت را نمیتوان بهصورت مطلق «امن» یا «ناامن» دانست. امنیت حقوقی آن تا حد زیادی به شناخت طرفین، بررسی اسناد ملک، تنظیم دقیق قرارداد، تعیین تعهدات، پیشبینی ضمانت اجرا و رعایت الزامات ثبت رسمی وابسته است.
در واقع، بخش قابل توجهی از ریسک مشارکت نه از خود مفهوم مشارکت، بلکه از قراردادهای مبهم و تصمیمهای بدون بررسی ناشی میشود. اگر مالک ارزش ملک را درست نداند، سازنده را بدون بررسی انتخاب کند، درباره انتقال حقوق و وکالت دقت نکند یا برای تخلف و تأخیر ضمانت مناسبی در نظر نگیرد، ریسک معامله افزایش پیدا میکند.
در مقابل، بررسی حقوقی ملک و سازنده، تعیین دقیق سهم و تعهدات، مشخصکردن زمانبندی، پیشبینی ضمانت اجرا و تنظیم و ثبت قرارداد مطابق مقررات جاری میتواند بخش مهمی از این ریسک را کنترل کند.
بنابراین پاسخ دقیق به سؤال «آیا مشارکت در ساخت ریسک است؟» این است: بله، مشارکت در ساخت بدون بررسی و قرارداد دقیق میتواند ریسک قابل توجهی داشته باشد؛ اما بسیاری از این ریسکها با ارزیابی درست سازنده، بررسی وضعیت ملک و تنظیم اصولی قرارداد قابل مدیریت هستند. مقررات ثبت رسمی نیز باید در زمان تنظیم قرارداد با توجه به وضعیت اجرایی و آخرین مقررات مربوط بررسی شود.
از نظر قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت فقط توافق بر سر درصد مالک و سازنده نیست. در این قرارداد، مالک ملک خود را وارد یک پروژه چندمرحلهای میکند و در مقابل، سازنده متعهد به تأمین هزینهها و اجرای ساخت طبق توافق میشود. بنابراین هر موضوعی که ممکن است در طول پروژه محل اختلاف شود، بهتر است از ابتدا روشن و مکتوب شود.
نکته مهمتر اینکه مقررات مربوط به مشارکت در ساخت در سالهای اخیر تغییر کرده است. طبق اصلاح ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، هر قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت کند، در چارچوب قانون پیشفروش ساختمان قرار گرفته است. همچنین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آییننامه اجرایی مربوط به مدیریت و ساماندهی پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت، الزامات جدیدی درباره ثبت و اطلاعات پروژه ایجاد کردهاند.
یک قرارداد خوب باید بهگونهای تنظیم شود که اگر چند ماه یا حتی چند سال بعد اختلافی ایجاد شد، مشخص باشد هر طرف دقیقاً چه تعهدی داشته و در صورت انجامنشدن آن تعهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد.
از مهمترین موضوعاتی که باید در قرارداد مشخص شوند میتوان به مشخصات کامل طرفین، مشخصات ثبتی و وضعیت حقوقی ملک، میزان آورده هر طرف، سهم مالک و سازنده، نحوه تقسیم واحدها، تعهدات مالی و اجرایی سازنده، مشخصات فنی ساختمان، زمانبندی پروژه، نحوه تأمین هزینهها، شرایط انتقال حقوق، حدود وکالت، ضمانت اجرا، شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد، نحوه حل اختلاف و تکلیف تغییرات احتمالی پروژه اشاره کرد.
قانون پیشفروش ساختمان نیز برای قراردادهای مشمول خود، درج اطلاعات مشخصی از جمله مشخصات طرفین، مشخصات ثبتی و نشانی ملک و در صورت صدور، متن پروانه ساختمانی مربوط را مورد توجه قرار داده است.
در مقررات جدید، حتی اطلاعاتی مانند نقشه معماری تأییدشده، تعداد طبقات، تعداد و مساحت واحدها، پارکینگها و انباریها اهمیت پیدا کرده است. آییننامه اجرایی سال ۱۴۰۴ نیز امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین اولویت مالکیت واحدهای احتمالی و قطعات اختصاصی مانند پارکینگ و انباری را پیشبینی کرده است.
بنابراین قرارداد نباید به عبارتی کلی مثل «مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد شریک هستند» محدود شود؛ چون بعداً مشخصکردن اینکه این درصدها دقیقاً مربوط به کدام واحدها، پارکینگها، انباریها و سایر حقوق است میتواند محل اختلاف باشد.
وکالت بلاعزل به خودی خود به معنی انتقال مالکیت نیست، اما اعطای وکالت گسترده به سازنده میتواند برای مالک ریسک ایجاد کند. در قراردادهای مشارکت در ساخت، گاهی مالک برای انجام امور اداری یا اقدامات مشخص مربوط به پروژه به سازنده وکالت میدهد. مسئله اصلی این است که مالک دقیقاً چه اختیاراتی را واگذار میکند.
برای مثال، بین وکالتی که صرفاً برای پیگیری امور اداری، اخذ مجوز یا انجام امور مشخص ساختمانی داده میشود و وکالتی که اختیارات گستردهای برای انتقال، فروش یا انجام معاملات نسبت به ملک ایجاد میکند، تفاوت جدی وجود دارد. به همین دلیل، عبارت «وکالت بلاعزل» نباید بدون توجه به متن کامل وکالتنامه ارزیابی شود. موضوع وکالت، حدود اختیار، مدت و شرایط استفاده از آن و ارتباط آن با تعهدات قرارداد اهمیت زیادی دارد.
مالک بهتر است از دادن اختیاراتی که برای اجرای پروژه ضروری نیست خودداری کند و هر اختیار تا حد امکان دقیق و مشخص باشد. همچنین نباید تصور شود که صرفاً با نوشتن «بلاعزل» همه آثار حقوقی موضوع مشخص شده است.
در قرارداد باید هم درصد سهم و هم نحوه تبدیل این سهم به واحدها و حقوق مشخص روشن باشد. برای مثال، اگر توافق شده باشد مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد سهم داشته باشند، بهتر است قرارداد مشخص کند این نسبت در عمل چگونه اجرا میشود. آیا واحدهای مشخصی به هر طرف اختصاص مییابد؟ پارکینگ و انباری هر واحد چگونه تعیین میشود؟ اگر نقشه نهایی با پیشبینی اولیه متفاوت شد، سهم طرفین چگونه محاسبه خواهد شد؟
آییننامه اجرایی سال ۱۴۰۴ پیشبینی کرده است که طرفین بتوانند در قرارداد مشارکت در ساخت، درباره تعیین مالکیت واحدهای احتمالی و تخصیص قطعات اختصاصی مانند پارکینگ و انباری توافق و اولویتهای خود را درج کنند. پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، دریافت شناسه یکتا برای واحدهای مربوط مطرح میشود. در نتیجه، نوشتن یک درصد کلی بدون مشخصکردن نحوه تقسیم واحدها، میتواند زمینه اختلاف ایجاد کند.
زمانبندی پروژه نباید به یک عبارت کلی مانند «سازنده متعهد است پروژه را در اسرع وقت به پایان برساند» محدود شود. بهتر است مراحل مهم پروژه و مهلت انجام آنها تا حد امکان مشخص باشند؛ برای مثال، اقدامات مربوط به اخذ مجوزها، تخلیه و تحویل ملک، شروع عملیات، اجرای مراحل اصلی ساختمان، اخذ پایان کار و تحویل نهایی.
در کنار زمانبندی، باید مشخص شود تأخیر در کدام مرحله تخلف محسوب میشود و چه اثری بر حقوق مالک دارد. همچنین بهتر است شرایطی که ممکن است خارج از اختیار سازنده باشد، از ابتدا تعیین تکلیف شود. برای نمونه، اگر تأخیر ناشی از یک مانع قانونی یا حادثهای خارج از کنترل طرفین باشد، قرارداد باید مشخص کند چنین وضعیتی چگونه محاسبه خواهد شد. هرچه زمانبندی دقیقتر باشد، در صورت بروز اختلاف، اثبات اینکه تعهدی انجام شده یا با تأخیر انجام شده نیز سادهتر خواهد بود.
برای خسارت تأخیر نمیتوان یک عدد ثابت و مناسب برای تمام قراردادهای مشارکت در ساخت تعیین کرد. مبلغ یا روش محاسبه باید با ارزش پروژه، تعهد موردنظر، مدت قرارداد و شرایط واقعی معامله تناسب داشته باشد. مهم این است که قرارداد دقیقاً مشخص کند در چه شرایطی خسارت تعلق میگیرد، از چه تاریخی محاسبه میشود و مبنای محاسبه آن چیست.
برای مثال، میتوان برای تأخیر غیرموجه در انجام یک تعهد، وجه التزام مشخصی در نظر گرفت. اما باید تفاوت میان تأخیر قابل انتساب به سازنده و تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار او نیز روشن باشد. در این بخش، متن قرارداد اهمیت زیادی دارد؛ بنابراین بهتر است مبلغ خسارت صرفاً با الگوبرداری از یک قرارداد آماده یا توصیههای عمومی تعیین نشود.
این موضوع یکی از مهمترین قسمتهای قرارداد است، چون فاصله بین زمان امضای قرارداد و پایان ساخت ممکن است قابل توجه باشد. افزایش قیمت مصالح، دستمزد، هزینههای اجرایی یا سایر هزینههای پروژه میتواند اقتصاد قرارداد را تغییر دهد. اگر قرارداد درباره این وضعیت سکوت کند، احتمال اختلاف بیشتر میشود.
باید مشخص شود هزینههای ساخت اصولاً بر عهده چه کسی است و اگر هزینهها از برآورد اولیه بیشتر شد، آیا سازنده همچنان متعهد به تکمیل پروژه است یا شرایط خاصی برای تعدیل تعهدات وجود دارد. همچنین باید میان افزایش هزینه ساخت و افزایش ارزش ملک و واحدهای نوساز تفاوت گذاشت. افزایش قیمت مسکن الزاماً به این معنی نیست که تمام سود ناشی از آن به یک طرف تعلق میگیرد؛ نحوه تقسیم ارزش نهایی باید از قرارداد و سهم طرفین مشخص شود.
این موضوع از حساسترین بخشهای قرارداد است و نمیتوان برای تمام پروژهها یک زمان مشخص تجویز کرد. اصل مهم این است که انتقال مالکیت یا حقوق مربوط به ملک نباید بدون بررسی دقیق تعهدات دو طرف و سازوکار قرارداد انجام شود. زمان و میزان انتقال باید با مراحل پروژه و تعهدات طرفین هماهنگ باشد.
از طرف دیگر، مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت ثبت رسمی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول و پیشفروش ساختمان را افزایش داده است. قانون، مشارکت در ساخت را نیز در اصلاحات قانون پیشفروش ساختمان مورد توجه قرار داده است. آییننامه اجرایی جدید نیز سازوکار ثبت قرارداد مشارکت در ساخت، ثبت اطلاعات ساختمانی و تعیین مالکیت واحدهای احتمالی را پیشبینی کرده است.
بنابراین نمیتوان توصیه عمومی کرد که «سند را حتماً در ابتدای قرارداد منتقل کنید» یا «انتقال سند همیشه باید در پایان ساخت باشد». این تصمیم باید بر اساس وضعیت سند، ساختار قرارداد، تعهدات طرفین و مقررات ثبتی جاری تنظیم شود.
هیچ بندی نمیتواند بهتنهایی وقوع کلاهبرداری را بهطور قطعی غیرممکن کند. اما یک قرارداد دقیق میتواند بسیاری از مسیرهای سوءاستفاده و اختلاف را محدود کند. مهمترین کار این است که قبل از امضای قرارداد، مالکیت و وضعیت ثبتی ملک و هویت و اختیار قانونی طرف مقابل بررسی شود و همه تعهدات مالی و اجرایی بهصورت روشن در قرارداد بیاید.
همچنین بهتر است مواردی مانند حدود دقیق وکالت، ممنوعیت یا شرایط انتقال حقوق به شخص ثالث، نحوه پرداختها، ضمانت اجرای تخلف، زمانبندی ساخت، نحوه تقسیم واحدها، تکلیف هزینههای اضافی و شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد بهصورت شفاف تعیین شوند.
در مقررات جدید نیز ثبت اطلاعات ساختمانی اهمیت بیشتری پیدا کرده است. آییننامه اجرایی سال ۱۴۰۴ مقرر کرده که مستندات ساختمانی ثبتشده در سامانه، در موارد مربوط، مبنای ثبت تقسیمنامه، صدور شناسه یکتا و اسناد مالکیت قرار گیرند.
در نهایت، مهمترین نکته این است که قرارداد مشارکت در ساخت را نباید با یک نمونه قرارداد عمومی و بدون بررسی وضعیت همان ملک امضا کرد. وضعیت سند، تعداد مالکان، نوع ملک، ضوابط ساخت، آورده طرفین، شیوه تأمین مالی و نحوه تقسیم واحدها میتواند مفاد ضروری قرارداد را تغییر دهد.
به همین دلیل، در پاسخ به بخشی از سوالات مشارکت در ساخت که مستقیماً به مالکیت، وکالت، انتقال سند و ضمانت اجرا مربوط میشود، بررسی متن قرارداد توسط وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص در حوزه املاک پیش از امضا، یک اقدام احتیاطی مهم است.
از نظر تصمیم گیری
معمولاً ملکی برای مشارکت مناسبتر است که ظرفیت ساخت قابلتوجهی داشته باشد و ارزش پروژه نوسازی آن، هزینهها و ریسکهای ساخت را توجیه کند. ملک کلنگی یا قدیمی در منطقهای که تقاضای مناسبی برای واحدهای نوساز وجود دارد، میتواند گزینه مناسبی برای مشارکت باشد؛ بهخصوص اگر مالک سرمایه یا تجربه لازم برای ساخت مستقل را نداشته باشد.
البته قدیمیبودن ملک بهتنهایی کافی نیست. قبل از تصمیم باید مشخص شود چه میزان ساختوساز در آن امکانپذیر است، پروژه احتمالی چه تعداد واحد و چه متراژی خواهد داشت و ارزش تقریبی واحدهای ساختهشده چقدر خواهد بود. وضعیت سند و مالکیت نیز اهمیت دارد. وجود چند مالک، اختلاف میان مالکان، رهن یا بازداشت ملک، مشکلات ثبتی یا ابهام در وضعیت حقوقی آن میتواند روند مشارکت را پیچیده کند.
مشارکت زمانی میتواند انتخاب نامناسبی باشد که ارزش اقتصادی پروژه با ریسک و هزینه آن تناسب نداشته باشد یا شرایط لازم برای اجرای مطمئن پروژه فراهم نباشد. برای مثال، اگر ظرفیت ساخت ملک محدود باشد، هزینههای پروژه نسبت به ارزش نهایی ساختمان بالا باشد یا فروش واحدهای نوساز در منطقه با دشواری انجام شود، مشارکت ممکن است مزیت مورد انتظار مالک را ایجاد نکند.
انتخاب سازنده ضعیف نیز میتواند یک پروژه مناسب را به معاملهای پرریسک تبدیل کند. اگر سازنده سابقه نامشخص، توان مالی ناکافی یا سابقه تأخیر و اختلاف با مالکان قبلی داشته باشد، درصد پیشنهادی او بهتنهایی نباید مبنای تصمیم قرار گیرد. از طرف دیگر، اگر مالک برای تأمین هزینههای زندگی یا نیاز مالی فوری به پول نقد احتیاج داشته باشد، چند سال منتظر ماندن برای پایان پروژه ممکن است با شرایط او سازگار نباشد.
فروش ملک میتواند گزینه مناسبتری باشد که مالک نقدینگی فوری میخواهد، تمایلی به تحمل ریسک ساخت ندارد یا پروژه مشارکت از نظر اقتصادی توجیه کافی ندارد. برای مثال، اگر مالک بتواند ملک را با قیمت مناسب بفروشد و سرمایه حاصل را در گزینهای متناسب با شرایط خودش استفاده کند، باید این گزینه را در کنار مشارکت بررسی کند.
در مقابل، اگر ملک ظرفیت ساخت بالایی داشته باشد و ارزش سهم مالک پس از ساخت، با درنظرگرفتن زمان و ریسک پروژه، بهطور محسوسی بیشتر از مبلغ فروش فعلی باشد، مشارکت میتواند جذابتر باشد.
مقایسه درست نباید فقط بر اساس «قیمت امروز ملک» یا «تعداد واحدهایی که در پایان به مالک میرسد» انجام شود. باید ارزش فعلی فروش، ارزش احتمالی سهم مالک در پایان پروژه، مدت انتظار، هزینههای جانبی و ریسکهای قرارداد همگی در نظر گرفته شوند.
بله، کوچکبودن ملک بهتنهایی مانع مشارکت نیست؛ اما هرچه پروژه کوچکتر باشد، باید توجیه اقتصادی آن دقیقتر بررسی شود. هزینههای مربوط به طراحی، مجوزها، عوارض، ساخت، بیمه، خدمات مهندسی و سایر هزینههای پروژه وجود دارند و باید دید پروژه موردنظر بعد از کسر این هزینهها همچنان برای مالک و سازنده جذاب است یا خیر.
همچنین در زمینهای کوچک، محدودیتهای مربوط به ضوابط شهرسازی، پارکینگ، نورگیری، سطح اشغال و تعداد طبقات میتواند تأثیر زیادی بر نتیجه نهایی داشته باشد. بنابراین برای یک ملک کوچک، بهتر است قبل از مذاکره جدی با سازنده، ظرفیت واقعی ساخت و ارزش تقریبی پروژه مشخص شود. ممکن است یک ملک کوچک در موقعیت مناسب کاملاً توجیه اقتصادی داشته باشد و ملک دیگری با متراژ مشابه، به دلیل محدودیتهای ساخت، گزینه مناسبی نباشد.
هیچکدام برای همه مالکان بهترین گزینه نیست.
در ساخت شخصی، مالک کنترل بیشتری بر پروژه دارد و اگر پروژه موفق باشد، سود حاصل از افزایش ارزش ساختمان مستقیماً متعلق به اوست. اما در مقابل، تأمین سرمایه، مدیریت پروژه، انتخاب پیمانکاران، کنترل هزینهها، پیگیری امور اداری و تحمل ریسکهای ساخت نیز بر عهده مالک قرار میگیرد.
در مشارکت با سازنده، مالک بخشی از مسئولیت و تأمین مالی پروژه را به سازنده واگذار میکند و در مقابل، بخشی از ارزش نهایی پروژه را به او اختصاص میدهد. پس انتخاب باید بر اساس توان مالی، تجربه، زمان و میزان تحمل ریسک مالک انجام شود. مالک دارای سرمایه کافی و تجربه مدیریت ساخت ممکن است از ساخت مستقل نتیجه بهتری بگیرد؛ در حالی که مالک فاقد سرمایه یا تجربه اجرایی ممکن است مشارکت را گزینه عملیتری بداند.
البته مشارکت یک مزیت مهم دارد: مالک مجبور نیست تمام فرآیند ساخت را شخصاً مدیریت کند. در مقابل، باید بخشی از ارزش اقتصادی پروژه را با سازنده تقسیم کند و ریسک انتخاب شریک نامناسب را بپذیرد.
معمولاً یک عامل بهتنهایی باعث زیان مالک نمیشود؛ مجموعهای از تصمیمهای اشتباه میتواند چنین نتیجهای ایجاد کند. یکی از مهمترین اشتباهات، نداشتن برآورد واقعی از ارزش ملک قبل از مذاکره است. مالک وقتی نداند زمینش چه ارزشی دارد و چه ظرفیتی برای ساخت دارد، نمیتواند پیشنهاد سازنده را درست ارزیابی کند.
اشتباه دیگر، تمرکز صرف بر درصد مشارکت است. مثلاً ممکن است مالک تصور کند دریافت ۶۰ درصد بهتر از ۵۵ درصد است، در حالی که کیفیت واحدهای اختصاصیافته، پارکینگ، انباری، طبقه و سایر شرایط میتواند ارزش واقعی این دو پیشنهاد را تغییر دهد. اعتماد بدون بررسی به سازنده نیز ریسک بزرگی ایجاد میکند. سابقه پروژههای قبلی، توان مالی، نحوه اجرای تعهدات و اعتبار واقعی سازنده باید قبل از قرارداد بررسی شود.
قرارداد مبهم هم میتواند مشکلساز باشد. زمانبندی نامشخص، حدود نامعلوم وکالت، نحوه مبهم تقسیم واحدها، نبود ضمانت اجرای مناسب، مشخصنبودن مسئولیت افزایش هزینهها و بیتوجهی به وضعیت انتقال حقوق مربوط به ملک، از موضوعاتی هستند که میتوانند در ادامه پروژه به اختلاف جدی تبدیل شوند.
در نهایت، یکی از بدترین شرایط برای مالک زمانی ایجاد میشود که ملک ارزشمند خود را بر اساس یک وعده شفاهی یا درصد جذاب وارد پروژه کند، بدون اینکه ارزش واقعی پروژه، سازنده، قرارداد و ریسکهای حقوقی آن را بررسی کرده باشد.
پس پاسخ نهایی به سؤال «آیا مشارکت در ساخت خوب است؟» این نیست که مشارکت همیشه سودآور یا همیشه پرریسک است. مشارکت زمانی میتواند تصمیم خوبی باشد که ارزش پروژه، توان سازنده، سهم مالک، هزینههای ساخت، مدت اجرا و ضمانتهای قراردادی قبل از امضا بررسی و با گزینه فروش یا ساخت مستقل مقایسه شده باشند. در غیر این صورت، حتی یک ملک بسیار ارزشمند هم میتواند وارد معاملهای نامناسب شود.
سخن پایانی
مشارکت در ساخت نه یک فرصت بدون ریسک است و نه قراردادی که بتوان آن را برای همه مالکان خوب یا بد دانست. نتیجه این تصمیم به شرایط همان ملک، توان و اعتبار سازنده، توجیه اقتصادی پروژه و مهمتر از همه، نحوه تنظیم و اجرای قرارداد بستگی دارد.
اگر ارزش واقعی ملک و ظرفیت ساخت آن مشخص نباشد، سهم طرفین بدون محاسبه تعیین شود یا درباره زمانبندی، هزینهها، انتقال حقوق، ضمانت اجرا و شرایط تخلف توافق روشنی وجود نداشته باشد، ریسک معامله افزایش پیدا میکند. در مقابل، ارزیابی دقیق ملک، بررسی سابقه سازنده، محاسبه اقتصادی پروژه و تنظیم قرارداد متناسب با شرایط واقعی میتواند بسیاری از این ریسکها را کاهش دهد.
بنابراین پیش از آنکه صرفاً بر اساس درصد پیشنهادی سازنده تصمیم بگیرید، باید ببینید در پایان پروژه چه چیزی در برابر ارزش ملک خود دریافت میکنید و این معامله در مقایسه با فروش یا ساخت مستقل چه مزیتی برای شما دارد. در موضوعات حقوقی و ثبتی نیز به دلیل اهمیت اسناد و تغییرات مقررات، بررسی قرارداد و وضعیت ملک توسط متخصص حقوقی پیش از امضا میتواند از تصمیمهای پرهزینه آینده جلوگیری کند.
